家を売るべき？貸すべき？どちらが得かを徹底比較｜北浦和の賃貸はセンチュリー21ハウスプラン

「家を売るべき？貸すべき？」—まずは“目的”を整理しましょう

家を手放すとき、「売却」と「賃貸（貸す）」のどちらが得かは、単純な答えが出にくい問題です。まずはご自身の目的をはっきりさせることが重要です。急いで現金化したいのか、将来的な資産として残したいのか、相続や税金、ライフプランの影響はどうか。目的によって正解は変わります。

検討の際に必ず比較したい5つのポイント

判断にあたっては、次の点を比べてください。収益性（家賃収入と運用コスト）、売却時の実現資金、税金・諸費用、管理負担（手間やリスク）、将来の資産価値の流動性です。どれを優先するかで答えが変わります。

1. 収益性とキャッシュフロー

賃貸にすると毎月の家賃収入が得られますが、空室や修繕、管理費などの支出も発生します。例えば、家賃が月10万円でも実際の手取りは管理委託料や税金、修繕積立で変わります。一方、売却は一度にまとまった現金が入るため、ローン返済や新しい住まいの頭金に充てやすい利点があります。

2. 売却で得られる一時的な資金と税金

売却すると譲渡所得税や仲介手数料、登記費用などの諸費用がかかります。特に所有期間が短いと税負担が重くなる場合があります。ですので「売った金額＝手取り」にはならない点を忘れないでください。

3. 管理負担とリスク

賃貸に回すと入居者募集、家賃回収、苦情対応、設備修繕などの管理業務が続きます。管理を外部委託することで手間は減りますが、委託料は収益を圧迫します。逆に自己管理だと手数料は抑えられますが時間と手間がかかります。次の章で「管理を委託した場合の簡単な収支イメージ」を紹介します。

ケース別の考え方（具体例でイメージ）

以下は分かりやすくするための例です。実際の数字は物件の種類、築年数、立地、ローン残高などで大きく変わります。

例A：都心近郊・築浅の1LDK（売却を有利にする条件）

立地が良く需要が高ければ、売却でまとまった資金を得やすく、買い手もつきやすい傾向にあります。相場の安定したエリアなら売却の選択が有利になることが多いです。

例B：郊外の築年数が経った戸建（賃貸での運用も視野に）

築年数やエリア特性によっては、売却価格が期待できない場合があります。その場合、賃貸にして家賃収入で回収する戦略も選択肢になります。ただし修繕費や空室リスクを織り込む必要があります。

収支比較の簡単シミュレーション（管理委託を例に）

ここでは簡易的に賃貸と売却の比較表を言葉で説明します。実際の判断は正確な数値でシミュレーションしましょう。

賃貸：家賃（月収）—管理委託料（概ね家賃の5〜10%）—修繕積立・修繕実費—固定資産税—空室発生率を考慮した実効収入＝年間実収入。これにローン利息やその他経費を差し引いて投資収益率を算出します。売却：売却価格—仲介手数料—登記・税金等諸費用＝手取り額。手取り額は一度に得られるキャッシュなので、大きな支払いに充てやすい点が魅力です。

将来を見据えた判断—流動性と出口戦略

賃貸に回す場合、将来売却したくなったときに再び市場に出す必要があります。将来の流動性（すぐ現金化できるかどうか）をどれだけ重視するかが重要です。金融資産としての「流動性」を重視するなら売却、長期的な家賃収入を狙うなら賃貸が向く、という考え方が基本です。

リスクと対策—空室・修繕・賃料下落への備え

賃貸運営で最も多い悩みは空室と突然の修繕です。これらに備えるには、適切な家賃設定、ターゲット入居者の明確化、そして一定の修繕積立を設けることが有効です。また管理会社との契約内容（募集方法や募集条件、退去時の原状回復ルール）を事前に確認しておくとトラブルを避けやすくなります。

税金・相続・住宅ローンの残債がある場合の注意点

売却の場合、住宅ローンの残債処理が必要です。売却代金でローンを完済できない場合は、その差額が自己負担になります。また相続物件の場合は名義や相続税の取り扱いも関係します。賃貸に出して収益を得る場合にも、所得税や住民税の申告が必要です。税務面は専門家の確認をおすすめします。

相談の進め方—まずは査定と簡易シミュレーションを

最初の一歩は「査定」です。売却査定で市場価格感をつかみ、賃貸に回した場合の想定家賃と想定運用コストで簡易的な収支シミュレーションを行いましょう。査定結果をもとに、現金化の必要性、長期保有の意向、管理負担の許容度を整理すると方針が見えやすくなります。

よくあるご質問（Q&A）

Q：賃貸に出す前にリフォームは必要？

A：ターゲットとする入居者層によります。若年層がターゲットなら設備更新で家賃が上がる可能性がありますが、コストを回収できるか事前に試算することが重要です。

Q：売却のタイミングはいつが良い？

A：市況、金利環境、地域の需給バランスで変わります。急いでいないなら複数の査定を取り、相場感をつかんで慎重に判断するとよいでしょう。

判断に迷ったら—両方のメリットを活かす「選択肢」もあります

場合によっては、短期的に一部を売却して残りを賃貸にする、あるいはリースバックなどのスキームを検討することで両方のメリットを得ることも可能です。どの選択が実現可能かは物件の状況や金融面での制約により異なりますので、複数案を比較検討することをおすすめします。

最後に—浦和区（北浦和周辺）での実務的ポイント

浦和区はエリアによって需要が異なるため、地域特性を踏まえた判断が大切です。周辺の賃貸需要や過去の売買事例、駅距離や周辺施設の影響を踏まえてシミュレーションすると、より現実的な結論が出やすくなります。地元の事情に詳しい担当者と一緒に数字を詰めると安心です。

まとめ—最終判断のためのチェックリスト

   
• 現金化の必要度（いつまでに資金が欲しいか）を確認

   
• 賃貸にした場合の想定家賃と諸経費を試算

   
• 売却時の諸費用や税負担を確認

   
• 管理の負担を外部委託するか自己管理するか決める

   
• 将来の出口戦略（何年後に売却するか）を検討

 

判断に迷われたら、まずはお気軽にご相談ください。センチュリー21ハウスプランでは、北浦和を中心とした浦和区の地域特性を踏まえた査定・運用シミュレーションを行っています。売却も賃貸も、それぞれのメリット・デメリットを数値で比較し、お客様のライフプランに合った最適なご提案をいたします。

賃貸での運用や管理、空室対策のご相談も承ります。まずは査定・簡易シミュレーションからお気軽にご連絡ください。（センチュリー21ハウスプラン）

※作成日：2025年10月11日。本コラムは作成時点の情報に基づきます。状況により一部内容が異なる場合がありますので、最新の状況や個別の詳細についてはお問い合わせください。