サブリースのデメリットとは？オーナー様が知っておくべき注意点と対策｜北浦和の賃貸はセンチュリー21ハウスプラン

サブリース契約とは

サブリース契約について、まず基本的な仕組みからご説明いたします。サブリース契約とは、不動産オーナー様が所有する物件を不動産会社が一括で借り上げ、その不動産会社が入居者様に転貸する仕組みです。オーナー様は空室の有無に関わらず、不動産会社から毎月一定の家賃を受け取ることができます。

一見すると「空室リスクがなく安定した収入が得られる」という魅力的な仕組みに思えますが、実際には様々なデメリットや注意点が存在します。特に長期的な資産運用を考える上では、これらのデメリットを十分に理解しておくことが重要です。

賃料設定に関するデメリット

市場相場より低い賃料になる

サブリース契約における最も大きなデメリットの一つが、受け取れる賃料が市場相場より低くなるという点です。不動産会社は空室リスクを負担する代わりに、一般的に市場家賃の80%から90%程度の賃料をオーナー様に支払います。

例えば、市場相場が月額10万円の物件であれば、サブリース契約では8万円から9万円程度の賃料収入となります。満室経営ができれば、通常の賃貸管理よりも年間で12万円から24万円程度の収入差が生じることになります。これが10年、20年と続くと、その差は非常に大きなものになります。

賃料改定のリスク

サブリース契約では、契約時に設定された賃料が永続的に保証されるわけではありません。多くの契約では、2年ごとなど定期的な見直し条項が設けられており、周辺の賃料相場が下落した場合には、サブリース賃料も減額される可能性があります。

特に注意が必要なのは、当初の契約書に「賃料は保証します」と書かれていても、小さな文字で「ただし、経済状況の変化などにより見直す場合があります」といった条項が含まれているケースです。新築時には高めの賃料が設定されていても、数年後には大幅に減額されてしまうこともあります。

　

契約内容に関するデメリット

長期契約による拘束

サブリース契約は通常、10年から30年といった長期契約となることが一般的です。この長期契約には、オーナー様の経営判断を制限する側面があります。途中で市場環境が変化し、自主管理や他の管理会社への変更を検討したくなっても、契約期間中は簡単に解約できない場合があります。

また、解約する際には多額の違約金が発生する契約も少なくありません。当初は良い条件だと思って契約しても、数年後に状況が変わった時に身動きが取れなくなってしまうリスクがあるのです。

入居者の選定権がない

サブリース契約では、実際の入居者を選ぶのは不動産会社です。オーナー様は入居者がどのような方なのか、詳細な情報を知ることができない場合もあります。通常の賃貸管理であれば、入居審査にオーナー様も関与できますが、サブリースではその権限がありません。

そのため、例えば物件の使い方が荒い入居者が入っていても、オーナー様はそれを直接コントロールすることができません。結果として、退去後に想定以上の修繕費用が発生するケースもあります。

修繕・メンテナンスに関するデメリット

原状回復費用の負担

サブリース契約では、入居者が退去した際の原状回復費用をオーナー様が負担するケースが多くあります。これは契約内容によって異なりますが、通常の賃貸借契約では入居者負担となる軽微な損傷についても、オーナー様負担となる場合があります。

特に注意が必要なのは、不動産会社が指定する業者でしか修繕工事ができない契約です。この場合、相見積もりを取ることもできず、割高な費用を請求されてしまう可能性があります。例えば、クロスの張り替えや設備の交換など、本来であれば5万円で済む工事が10万円以上かかってしまうこともあるのです。

大規模修繕の計画的実施が困難

建物の長期的な価値を維持するためには、外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕が必要です。しかし、サブリース契約では賃料収入が抑えられているため、修繕積立金を十分に確保できないことがあります。

また、修繕時期についても不動産会社と調整が必要となり、オーナー様が最適なタイミングで修繕を実施できない可能性があります。結果として、建物の劣化が進み、将来的な資産価値の低下につながるリスクがあります。

経営の自由度に関するデメリット

賃料設定の自由がない

通常の賃貸管理であれば、市場の状況を見ながらオーナー様ご自身で賃料を設定したり、値上げや値下げを判断したりすることができます。しかし、サブリース契約では、実際の入居者との賃料設定は不動産会社が行うため、オーナー様はそこに関与できません。

例えば、周辺の賃料相場が上昇傾向にある時でも、オーナー様が受け取る賃料は契約で決められた金額のままです。逆に、不動産会社は市場に合わせて実際の入居者から高い家賃を得ていても、オーナー様への支払いは変わらないという不均衡が生じます。

物件の利用方法の制限

サブリース契約期間中は、オーナー様が物件を自由に使用することができません。例えば、ご家族の事情で急遽住居が必要になった場合や、事業用に使いたい場合でも、契約を解除しない限り物件を取り戻すことはできません。

また、物件の売却を検討する際にも、サブリース契約が付いたままでは買主が見つかりにくく、売却価格が下がる可能性があります。サブリース契約を解除してから売却しようとすると、前述の違約金の問題が発生します。

情報の透明性に関するデメリット

実際の入居状況が見えにくい

サブリース契約では、不動産会社が入居者と直接契約を結ぶため、オーナー様には実際の入居状況が見えにくいという問題があります。空室なのか満室なのか、入居者がどのくらいの期間住んでいるのか、といった情報が不透明になりがちです。

この情報の非対称性は、オーナー様が物件の本当の収益性や市場価値を正確に把握することを難しくします。通常の賃貸管理であれば、毎月の管理レポートで詳細な状況を確認できますが、サブリースではそこまで詳しい情報が得られないケースも多いのです。

市場家賃との比較が困難

実際にどのくらいの家賃で入居者を募集しているのか、競合物件と比べてどうなのか、といった市場情報がオーナー様に共有されないことがあります。そのため、不動産会社が市場相場よりも高い家賃で入居者を獲得している場合でも、オーナー様はそれに気づくことができません。

結果として、本来であればもっと高い収益を得られたはずの機会を逃してしまうことになります。これは長期的に見ると、大きな経済的損失となる可能性があります。

契約解除に関するデメリット

解約時の違約金

前述したように、サブリース契約を途中で解除する場合、多額の違約金が発生することがあります。契約内容によっては、残存期間の賃料総額の一定割合を支払う必要があったり、数百万円単位の違約金が設定されていたりします。

特に注意が必要なのは、契約書の細かい条項です。一見すると「いつでも解約可能」と書かれていても、実際には「6ヶ月前の予告と違約金の支払いが必要」といった条件が付いていることがあります。契約前にこれらの条項を十分に確認し、理解しておく必要があります。

立ち退き交渉の複雑さ

サブリース契約を解除する際、物件に入居者がいる場合には、その入居者に対する対応も考慮する必要があります。法的には不動産会社が入居者との契約を結んでいますが、実際には複雑な調整が必要となることがあります。

特に入居者が長期間住んでいる場合、スムーズに契約を終了させることが難しく、予想以上に時間とコストがかかる可能性があります。

サブリース契約を検討する際のチェックポイント

ここまでサブリースのデメリットについてご説明してまいりましたが、状況によってはサブリース契約が適している場合もあります。検討される際には、以下のポイントを必ず確認していただきたいと思います。

契約内容の詳細確認

賃料の改定条件、解約条件、原状回復費用の負担割合、修繕費用の負担範囲など、契約書の細部まで必ず確認してください。特に「○○の場合を除く」といった例外条項には注意が必要です。不明な点があれば、契約前に必ず質問し、納得のいく回答を得ることが大切です。

長期的な収支シミュレーション

サブリース契約と通常の賃貸管理の場合で、10年後、20年後の収支がどうなるかをシミュレーションしてみることをお勧めします。その際、空室率を楽観的に見積もるのではなく、現実的な数字で計算することが重要です。

また、賃料の下落リスクも織り込んで計算してください。新築時の家賃が10年後、20年後も同じ水準で維持できることはまずありません。サブリース賃料も同様に減額される可能性を考慮に入れた計画が必要です。

他の選択肢との比較

サブリース契約だけでなく、通常の賃貸管理委託や自主管理など、他の選択肢についても検討してみることをお勧めします。それぞれのメリット・デメリットを比較した上で、ご自身の状況に最も適した方法を選択することが大切です。

例えば、ある程度の空室リスクは許容できるのであれば、通常の賃貸管理の方が長期的には収益性が高くなる可能性があります。管理の手間を減らしたいという目的であれば、サブリースでなくても充実した管理サービスを提供している管理会社を選ぶという方法もあります。

トラブルを避けるために

サブリース契約に関するトラブルは、多くの場合、契約内容の理解不足や確認不足から生じています。口頭での説明だけで安心せず、必ず契約書の内容を精読し、専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

また、契約後も定期的に収支状況を確認し、疑問点があれば早めに不動産会社に問い合わせることが大切です。問題を放置すると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

まとめ

サブリース契約は、空室リスクを回避できるという大きなメリットがある一方で、賃料収入の減少、契約の拘束性、情報の不透明性など、様々なデメリットも存在します。これらのデメリットを十分に理解せずに契約してしまうと、長期的に見て大きな損失を被る可能性があります。

大切なのは、ご自身の資産運用の目的や状況に照らして、サブリース契約が本当に最適な選択肢なのかを冷静に判断することです。目先の安心感だけでなく、長期的な視点で収益性や資産価値を考えることが、成功する不動産投資の鍵となります。

センチュリー21ハウスプランの賃貸管理サービス

センチュリー21ハウスプランでは、オーナー様の大切な資産を守り、最大限の収益を実現するための賃貸管理サービスを提供しております。サブリース契約に関するご相談はもちろん、通常の賃貸管理、空室対策、リフォーム提案など、オーナー様のご要望に応じた柔軟なサービスをご用意しております。

長年の経験と地域に密着したネットワークを活かし、適正な賃料設定、質の高い入居者様の募集、きめ細やかな管理業務を通じて、オーナー様の安定した賃貸経営をサポートいたします。現在の管理方法に不安をお持ちの方、これから賃貸経営を始められる方、どのようなご相談でもお気軽にお問い合わせください。専門スタッフが丁寧にご対応させていただきます。

※この記事は2025年10月20日時点の情報に基づいて作成されております。法令や制度の変更により、一部内容が現状と異なる場合がございます。最新の情報や詳細につきましては、センチュリー21ハウスプランまでお問い合わせください。